資陽(yáng)市司法局

關(guān)于《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告

　　為了進(jìn)一步增強(qiáng)地方立法的可操作性，提高立法質(zhì)量，現(xiàn)將資陽(yáng)市住建城鄉(xiāng)建設(shè)局草擬的《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》全文公布，廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)。有關(guān)單位和各界人士對(duì)征求意見(jiàn)稿如有修改意見(jiàn)，可以于2021年7月5日前到資陽(yáng)市司法局立法科當(dāng)面提出，也可以通過(guò)以下方式反饋：

　　（一）郵寄地址：資陽(yáng)市雁江區(qū)松濤鎮(zhèn)天臺(tái)路368號(hào)3樓330室，資陽(yáng)市司法局立法科收，郵編：641300，并請(qǐng)?jiān)谛欧馍献⒚鳌罢髑笠庖?jiàn)”字樣

　?。ǘ╇娮余]件：zyszffzjzhc@163.com。

　?。ㄈ﹤髡嫣?hào)碼：028- 26110189

　　聯(lián)系人：查丹??? 聯(lián)系電話：028-26116125

　　附件：1．《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》

　　2．《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》起草說(shuō)明

　　資陽(yáng)市司法局

　　2021年6月1日

　　附件1

資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）

　　目?? 錄

　　第一章? 總則

　　第二章? 業(yè)主及業(yè)主組織

　　第三章? 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章? 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五章? 法律責(zé)任

　　第六章? 附則

　　第一章? 總? 則

　　第一條【目的依據(jù)】為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合資陽(yáng)市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍及定義】本條例適用于資陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)，是指建成投入使用的房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)共同決定委托物業(yè)服務(wù)人或通過(guò)自行管理的方式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條【基本原則】物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、服務(wù)專業(yè)、行業(yè)自律相結(jié)合的原則。

　　第四條【治理機(jī)制】市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解機(jī)制，有序引導(dǎo)業(yè)主自治。

　　市人民政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一建立物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)，為業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)、物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專項(xiàng)維修資金管理、業(yè)主共有資金管理、業(yè)主實(shí)施查詢、政府部門監(jiān)督管理等提供高效便捷、公開(kāi)透明的技術(shù)支持和保障。

　　第五條【部門職責(zé)】市、縣（區(qū)）人民政府住建、發(fā)展改革、公安、民政、司法、財(cái)政、自然資源規(guī)劃、衛(wèi)生健康、應(yīng)急、消防救援、市場(chǎng)監(jiān)管、城管執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)部門各司其職共同做好物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督指導(dǎo)；市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理政策和行業(yè)規(guī)范、負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金管理、組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)等工作，并對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　自然資源規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完善物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域因配套設(shè)施不完善而產(chǎn)生的糾紛。

　　城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處違法建設(shè)、違規(guī)裝修、油煙排放污染、占用毀壞綠地等影響市容環(huán)境衛(wèi)生和其他違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為，負(fù)責(zé)依法查處建筑工地噪聲污染及監(jiān)管職責(zé)范圍內(nèi)的社會(huì)生活噪聲污染。

　　公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作，調(diào)處治安糾紛，查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主權(quán)益的行為；指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放、停車泊位劃定以及限速標(biāo)志設(shè)置。

　　價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)制定、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，督促物業(yè)服務(wù)人做好收費(fèi)公示，做好物業(yè)收費(fèi)價(jià)格政策解釋，參與物業(yè)區(qū)域收費(fèi)矛盾糾紛調(diào)處

　　市場(chǎng)監(jiān)督管理主管部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為，查處物業(yè)管理服務(wù)中的價(jià)格違法行為和違反物業(yè)服務(wù)合同約定等相關(guān)違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域電梯、鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為；參與物業(yè)管理區(qū)域價(jià)格、物業(yè)服務(wù)合同、電梯維修使用等矛盾糾紛調(diào)處。

　　生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理，依法查處周邊工業(yè)噪聲污染。

　　應(yīng)急管理主管部門負(fù)責(zé)依法查處違反安全生產(chǎn)、防震減災(zāi)等法律法規(guī)的行為。

　　消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)嵤┫腊踩C合監(jiān)管，依法查處消防違法行為、調(diào)查處理火災(zāi)事故，推動(dòng)落實(shí)消防安全責(zé)任制。

　　第六條【屬地職責(zé)】街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆和日常工作；督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人依法依約履行職責(zé)；調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；組織、推動(dòng)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

　　居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下開(kāi)展物業(yè)管理具體工作。

　　第七條【行業(yè)組織】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，推進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為；加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平；調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助行業(yè)主管部門開(kāi)展物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主組織

　　第一節(jié)? 業(yè)主

　　第八條 【業(yè)主】本條例所稱業(yè)主包括：

　?。ㄒ唬┮婪ǖ怯浫〉梅课菟袡?quán)的；

　?。ǘ┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會(huì)的生效法律文書和人民政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的；

　　（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的；

　?。ㄋ模┮蚝戏ńㄔ斓葘?shí)施行為取得房屋所有權(quán)的；

　　（五）因訂立商品房買賣合同并合法占有房屋的。

　　已達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

　　第九條【業(yè)主的權(quán)利義務(wù)履行】業(yè)主和物業(yè)使用人，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定以及物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度，共同營(yíng)造安全舒適、文明和諧、誠(chéng)信友善的社區(qū)環(huán)境，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　因無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力或者長(zhǎng)期未在本物業(yè)管理區(qū)域居住等原因，無(wú)法行使業(yè)主權(quán)利的，由監(jiān)護(hù)人或受書面委托實(shí)際居住的親屬（配偶或成年直系親屬）、承租人等代為行使業(yè)主權(quán)利，但除親屬（配偶或成年直系親屬）外的其他受委托人不享有被選舉權(quán)。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租的，轉(zhuǎn)讓人或出租人應(yīng)當(dāng)自房屋交付十日內(nèi)將受讓人、承租人及聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納的約定等情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人，并交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

　　第二節(jié)? 業(yè)主大會(huì)

　　第十條【業(yè)主大會(huì)】業(yè)主大會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利并履行相應(yīng)義務(wù)的自治組織。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不設(shè)立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，業(yè)主可以棟、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)前，應(yīng)就業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)通過(guò)書面、電話錄音、微信或短信記錄等能夠真實(shí)表達(dá)業(yè)主真實(shí)意愿的方式征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將業(yè)主意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。

　　第十一條【首次業(yè)主大會(huì)籌備】 符合首次業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自條件具備之日起三十日內(nèi)持下列資料向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)。

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

　　（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

　　（三）業(yè)主名冊(cè)（業(yè)主姓名、房號(hào)及建筑面積、聯(lián)系方式）；

　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平圖；

　　（五）交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明；

　?。┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；

　　（七）其他有關(guān)文件資料。

　　建設(shè)單位未及時(shí)書面申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）自收到設(shè)立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總數(shù)的三分之二，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組工作進(jìn)行指導(dǎo)。建設(shè)單位注銷、明確放棄參加或在規(guī)定時(shí)間未派人參加籌備組的，不影響籌備組的成立。建設(shè)單位注銷的，可由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)籌備資料的收集，住建、自然資源規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)管等部門應(yīng)當(dāng)配合。

　　第十二條【籌備組職責(zé)】籌備組履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

　?。ǘM定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和專有部分面積；

　　（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案、工作規(guī)則草案，提出候選人建議名單；

　?。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　?。┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將前款內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄并及時(shí)答復(fù)。

　　第十三條【首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)】業(yè)主大會(huì)籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；政府實(shí)施的拆遷安置房小區(qū)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、保障性住房小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備相關(guān)經(jīng)費(fèi)，由縣（區(qū)）級(jí)人民政府統(tǒng)籌安排。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照建筑物總面積每平方米0.5元且不低于一萬(wàn)元不高于十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）交納籌備經(jīng)費(fèi)。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)專用賬戶。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，經(jīng)費(fèi)使用情況由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）公示?；I備經(jīng)費(fèi)有結(jié)余的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)一管理，用于本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主組織建設(shè)。

　　第十四條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)】業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，逾期未能組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面同意，可以延長(zhǎng)期限，但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)九十日。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組在規(guī)定期限內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)后，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)備案之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交籌備業(yè)主大會(huì)期間的全部資料后解散。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組在規(guī)定期限內(nèi)未能組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起七日內(nèi)公示并說(shuō)明理由，業(yè)主大會(huì)籌備組自公示之日起自行解散。業(yè)主大會(huì)籌備組解散后，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┕芾怼?/P>

　　第十五條【業(yè)主大會(huì)職責(zé)】業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷墓芾硪?guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　?。ǘ┻x舉、更換或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

　?。ㄈ┐_定物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)等級(jí)及標(biāo)準(zhǔn)，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，或者決定自行管理；

　　（四）依法籌集、管理、使用和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金；

　　（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（六）改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　　（七）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會(huì)委員工作補(bǔ)貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

　　（八）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)做出與業(yè)主大會(huì)決定抵觸的決議；

　?。ň牛┦褂脤儆谌w業(yè)主所有的共有收入或者其他資金；

　　（十）物業(yè)管理區(qū)域有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十六條【會(huì)議類型及召開(kāi)】業(yè)主大會(huì)的會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議：

　?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上或占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者物業(yè)管理緊急情況需要及時(shí)處理的；

　?。ㄈ┕芾硪?guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形；

　　業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開(kāi)。逾期不組織召開(kāi)或者因業(yè)主委員會(huì)委員缺席、辭職、離任等原因無(wú)法組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

　　第十七條【會(huì)議議題及表決】業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、方式、議題及其內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示前應(yīng)向物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)報(bào)備，公示應(yīng)加蓋所在地居（村）民委員會(huì)公章。業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決形式可以采用集體討論、書面征求意見(jiàn)、現(xiàn)場(chǎng)投票、電子郵件、傳真、短信、微信、APP平臺(tái)等方式，表決形式應(yīng)當(dāng)如實(shí)反映業(yè)主意愿，具有可追溯性。

　　業(yè)主的表決情況及統(tǒng)計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告不少于七日。業(yè)主可以申請(qǐng)公布、查閱，并依法實(shí)施監(jiān)督。

　　第三節(jié)? 業(yè)主委員會(huì)

　　第十八條【業(yè)主委員會(huì)】業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)委員由五人至十一人的單數(shù)組成，任期不超過(guò)五年。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的建筑物面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　業(yè)主委員會(huì)可設(shè)置候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式成員人數(shù)的二分之一。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。候補(bǔ)委員的選舉產(chǎn)生規(guī)則等內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

　　第十九條【任職資格】有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、換屆選舉小組成員。

　　（一）因犯罪被判處刑罰，因違法違紀(jì)等原因被國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開(kāi)除公職或者辭退，因被法院列入失信被執(zhí)行人的；

　?。ǘ┖蜻x人報(bào)名日期截止前二年內(nèi)，因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰；

　　（三）候選人報(bào)名日期截止前二年內(nèi)連續(xù)欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或拖欠共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用累計(jì)達(dá)六個(gè)月以上的；

　?。ㄋ模┍救恕⑴渑技捌渲毕涤H屬在為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人處任職；

　　（五）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、侵占綠地、違法建設(shè)、占用共用設(shè)施設(shè)備及公共空間、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等違反建筑管理規(guī)定的行為且未改正的；

　　（六）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益或者報(bào)酬的；

　　（七）被罷免業(yè)主委員會(huì)委員資格且不足五年的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的情形。

　　已擔(dān)任相關(guān)職務(wù)的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)決定終止其職務(wù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十條【委員推選】業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員候選人由下列方式推選：

　　（一）業(yè)主推薦或自薦；

　　（二）以棟、單元、樓層為單位推薦；

　?。ㄈ┚用裎瘑T會(huì)在奉公守法、公道正派、熱心公益的業(yè)主或小區(qū)黨組織中推薦。

　　業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員候選人經(jīng)確定后，籌備組應(yīng)當(dāng)將

　　候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。

　　鼓勵(lì)符合條件的黨員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員、勞動(dòng)模范以及具有專業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì)委員。鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)成員或者居民小區(qū)黨組織書記、黨小組組長(zhǎng)通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

　　第二十一條【成立備案】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到備案材料后抄送物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和民政部門：

　　（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

　　（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ㄈI(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，依法刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，向銀行申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十二條【業(yè)主委員會(huì)職責(zé)】業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；

　?。ǘ┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的執(zhí)行；了解物業(yè)服務(wù)信息并及時(shí)將重大事項(xiàng)告知全體業(yè)主；調(diào)解或者處理因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　（三）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，按照規(guī)定報(bào)告業(yè)主委員會(huì)履職情況，制作、保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定并處理日常事務(wù)；

　?。ㄋ模M定物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，并根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定與物業(yè)服務(wù)人訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同；組織、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用，擬定物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及共有收入的使用方案，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

　?。ㄎ澹┒ㄆ诠紭I(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、停車費(fèi)等情況；

　?。┒ㄆ谙驑I(yè)主公示業(yè)主委員會(huì)履職、共有部分及共用設(shè)施設(shè)備使用、公共收益收支、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支等應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料；

　?。ㄆ撸┡浜纤痉C(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法開(kāi)展工作；

　?。ò耍┙邮苌鐓^(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并配合、支持居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)；

　?。ň牛┓?、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十三條【禁止行為】業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┡灿?、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　?。ǘ┡c物業(yè)服務(wù)人、第三方專業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)串通，抬高、虛增、截留業(yè)主支付的維修資金、電梯檢測(cè)維護(hù)等費(fèi)用以及業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性收益；

　　（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的不正當(dāng)利益；

　　（四）明示、暗示物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　?。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

　?。┺D(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

　　（七）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

　　（八）拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定；

　　（九）違反法律、法規(guī)和侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　有前款行為之一，業(yè)主、利害關(guān)系人有權(quán)向有關(guān)部門舉報(bào)。

　　第二十四條【業(yè)主委員會(huì)會(huì)議】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，會(huì)議不得以書面形式召開(kāi)。每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出的決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于七日。

　　第二十五條【決定作出及撤銷】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，不得作出與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　第二十六條【換屆工作】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿九十日前向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書面提交換屆選舉工作方案，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)要求其限期改選；逾期仍不組織的，可由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，組織成立換屆選舉籌備組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十七條【換屆期間禁止規(guī)定】換屆期間業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全或者人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況、需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修更新改造的除外。

　　第二十八條[運(yùn)行經(jīng)費(fèi)] 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共有收入的，運(yùn)行經(jīng)費(fèi)可以在共有收入中列支，具體額度由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)可以給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N，標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域共有收入、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建立賬簿，并依法享受非盈利性組織稅收減免政策。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的使用情況。

　　第二十九條[審計(jì)監(jiān)督]有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)或者

　　業(yè)主大會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)共有收入與開(kāi)支、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)等收支情況進(jìn)行審計(jì)：

　?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分面積占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)任期屆滿的；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)主任在任期內(nèi)去職的；

　　（四）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)監(jiān)督情況或者居（村）民委員會(huì)的提議認(rèn)為需要審計(jì)的；

　?。ㄎ澹┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　保管財(cái)務(wù)賬簿、原始憑證、會(huì)計(jì)資料的個(gè)人或單位應(yīng)依法配合審計(jì)。

　　審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，審計(jì)費(fèi)用可以在共有收入中列支或由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　第三十條【物業(yè)管理委員會(huì)】物業(yè)管理委員會(huì)是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的臨時(shí)機(jī)構(gòu)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┕芾恚?/P>

　　（一）無(wú)法設(shè)立業(yè)主大會(huì)的；

　?。ǘ┪茨苓x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作，缺額半數(shù)以上或不履職半年以上，經(jīng)重新選舉仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

　　物業(yè)管理委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)為不超過(guò)十一人以上的單數(shù)，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、轄區(qū)派出所派員組成。其中，業(yè)主代表不少于二分之一，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生；物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。

　　物業(yè)管理委員會(huì)任期一般不超過(guò)兩年。期滿仍未推動(dòng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式向業(yè)主公告，公告時(shí)間不少于七日。物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起十五日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門。

　　物業(yè)管理委員會(huì)在臨時(shí)管理期間應(yīng)當(dāng)適時(shí)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)并辦理移交手續(xù)。

　　第三章? 物業(yè)管理服務(wù)

　　第一節(jié)? 前期物業(yè)管理

　　第三十一條【前期物業(yè)管理定義】前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第三十二條【前期物業(yè)選聘】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售前，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。對(duì)投標(biāo)人少于三個(gè)或住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　公開(kāi)招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地公共媒體上發(fā)布，并同時(shí)在中國(guó)采購(gòu)與招標(biāo)網(wǎng)和資陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布招標(biāo)公告。

　　第三十三條【物業(yè)服務(wù)合同】物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法、維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管部門制定發(fā)布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位在中標(biāo)通知書發(fā)出后三十日內(nèi)與中標(biāo)單位簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用示范文本，內(nèi)容不能與投標(biāo)文件相違背，合同期限不應(yīng)超過(guò)三年。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在前期物業(yè)管理期間與業(yè)主簽訂其他物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定并遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

　　物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門備案。

　　第三十四條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)】已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；按照商品房買賣合同約定交付條件進(jìn)行整改，因未整改完成業(yè)主未辦理接房手續(xù)的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；因按照商品房買賣合同約定交付并辦理接房手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；已按照商品房買賣合同約定書面通知交房，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拖延接房的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照合同約定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付；前期物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)十二個(gè)月；物業(yè)合同未明確約定收交期限的按月收交。

　　第三十五條【銷售公示】建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以書面說(shuō)明和圖紙形式在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置向買受人明示下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍；

　?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的位置面積；

　　（四）物業(yè)共有部分及共用設(shè)施設(shè)備的名稱、位置及權(quán)屬；

　?。ㄎ澹┮?guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)位置、

　　數(shù)量、面積及權(quán)屬；

　?。┮?guī)劃的公共綠地的位置和面積；

　?。ㄆ撸┥罾占军c(diǎn)、公廁等其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備；

　?。ò耍┮?guī)劃有調(diào)整的內(nèi)容等。

　　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第三十六條【物業(yè)承接查驗(yàn)及資料移交】新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后，正式交付前十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完成對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及項(xiàng)目相關(guān)工程竣工驗(yàn)收技術(shù)資料的承接查驗(yàn)，并邀請(qǐng)業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)及物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門參加對(duì)承接查驗(yàn)行為進(jìn)行監(jiān)督，也可以聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)查驗(yàn)進(jìn)行技術(shù)協(xié)助。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合。

　　前期物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。建設(shè)單位不得將未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)承接查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)，不得與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、共同侵害業(yè)主利益。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止前十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同新選聘的物業(yè)服務(wù)人和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定完成承接查驗(yàn)和資料移交工作；前期物業(yè)合同終止，物業(yè)服務(wù)人不繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主大會(huì)未選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于前期物業(yè)服合同終止前十五日內(nèi)在居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主代表按照規(guī)定完成承接查驗(yàn)和資料移交工作。

　　第三十七條【承接查驗(yàn)和資料移交備案】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自交接后三十日內(nèi)持下列資料向物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門備案，并將備案表抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示不少于十五日。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)承接查驗(yàn)和資料移交備案申請(qǐng)審批表；

　?。ǘ┪飿I(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　?。ㄈ┏薪硬轵?yàn)移交資料清單；

　　（四）物業(yè)承接查驗(yàn)記錄；

　　（五）物業(yè)交接記錄；

　?。┢渌c承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

　　新建房屋辦理首次登記時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交物業(yè)承接查驗(yàn)備案表。

　　第三十八條【前期物業(yè)服務(wù)合同終止】前期物業(yè)服務(wù)合同終止的情形：

　?。ㄒ唬┖贤狡?，業(yè)主大會(huì)解聘的；

　?。ǘ┖贤陂g業(yè)主大會(huì)重新選聘其他物業(yè)服務(wù)人的。

　　第二節(jié)? 物業(yè)服務(wù)

　　第三十九條【物業(yè)服務(wù)】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)管理服務(wù)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)具有承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的能力和專業(yè)技術(shù)，按照法律法規(guī)的規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同的約定及國(guó)家、省和本市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承擔(dān)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在地縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和公安派出機(jī)關(guān)進(jìn)行信息登記。

　　第四十條【物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)】物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、管理和維護(hù)；

　　（二）共有部分綠化養(yǎng)護(hù)，生活垃圾分類、清運(yùn)等環(huán)境衛(wèi)生管理；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋裝飾裝修管理；

　?。ㄋ模┒男r(shí)門衛(wèi)管理和車輛停放管理；

　　（五）安防監(jiān)控、消防安全管理、安全巡查和防范等

　?。┕矃^(qū)域的秩序維護(hù)和突發(fā)事項(xiàng)應(yīng)急處置；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案和監(jiān)控視頻等檔案資料的管理；

　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)人可與快遞等其他企業(yè)簽訂合同，提供方便本區(qū)域業(yè)主生產(chǎn)生活的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十一條【物業(yè)服務(wù)公示】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息公示并及時(shí)更新：

　　（一）物業(yè)服務(wù)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（執(zhí)業(yè)證照）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及從業(yè)人員基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式和合同履行情況等；

　?。ㄈ╇娞荨⑾?、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案及安全運(yùn)行情況等；

　?。ㄋ模┓课菅b飾裝修及使用過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的安全事項(xiàng)；

　?。ㄎ澹?shí)施酬金制收費(fèi)的，公布物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

　?。┳≌瑢ｍ?xiàng)維修資金使用情況、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所取得收益的收支情況；

　?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和合同約定其他應(yīng)該公示的信息。

　　前款第一至四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置持續(xù)公示；第五至六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年至少公布一次，公示期不少于十五日。

　　第四十二條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)】物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理誠(chéng)信、公平公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。由合同雙方當(dāng)事人予以約定。

　　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和保障性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，區(qū)（縣）人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)每年就政府指導(dǎo)價(jià)向社會(huì)公布。

　　物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主代表平等協(xié)商，雙方可以共同委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)價(jià)格及調(diào)價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)應(yīng)當(dāng)在顯著位置就擬調(diào)價(jià)的方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料公示十五日后，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)業(yè)主共同表決決定。

　　第四十三條【公共收益管理】業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分劃定車位、設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其獲得的收益為全體業(yè)主的公共收益。公共收益分配有約定的按照約定；沒(méi)有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比列補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。公共收益可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并向其支付報(bào)酬。

　　公共收益管理應(yīng)單獨(dú)列賬，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)每半年至少公布一次業(yè)主共有部分收益的情況，任何人不得挪用、侵占業(yè)主共有部分收益。

　　第四十四條【安全防范】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定強(qiáng)化日常安全管理，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳教育，強(qiáng)化日常巡邏、防范和監(jiān)管，制定消防安全、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生安全等應(yīng)急預(yù)案，并開(kāi)展演練。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要安全保障措施防止建筑物、構(gòu)筑物中的脫落墜落、拋擲物品的事件。事件發(fā)生后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)機(jī)關(guān)開(kāi)展調(diào)查核實(shí)。

　　物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)行政主管部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告，并執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合相關(guān)工作。

　　第四十五條【物業(yè)服務(wù)人禁止行為】物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　　（一）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)等級(jí)；

　?。ǘ┥米哉加?、利用或者允許他人占用、利用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　?。ㄈ┡灿?、侵占屬于業(yè)主共有部分的收益；

　?。ㄋ模┐ǖ谌綄I(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的維修資金、電梯檢測(cè)以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；

　?。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備用途的；

　?。┬孤稑I(yè)主、物業(yè)使用人信息；

　?。ㄆ撸┡c業(yè)主委員會(huì)成員串通、牟取非法利益；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。

　　第四十六條【應(yīng)急物業(yè)】街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)內(nèi)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)保障機(jī)制。物業(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管或者物業(yè)服務(wù)合同終止后出現(xiàn)重大矛盾糾紛影響社會(huì)穩(wěn)定時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不得超過(guò)6個(gè)月。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在應(yīng)急服務(wù)期間組織成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，采用招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)人，并協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第四十七條【信用管理】市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管部門建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度和聯(lián)合懲戒機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員信用信息檔案，定期會(huì)同相關(guān)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)并向社會(huì)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求定期報(bào)送信用信息檔案及相關(guān)資料。

　　物業(yè)企業(yè)存在本條例第四十五條規(guī)定和以下情形的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的，移送相關(guān)部門執(zhí)法處理。

　?。ㄒ唬┰谡型稑?biāo)中圍標(biāo)、串標(biāo)或提供虛假信息騙取中標(biāo)或采取行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

　　（二）擅自終止物業(yè)服務(wù)合同撤離物業(yè)管理區(qū)域的；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或責(zé)令退出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的；

　?。ㄋ模┪窗凑辗伞⒎ㄒ?guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行安全管理義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生重大安全事故的；

　　（五）擾亂、破壞業(yè)主活動(dòng)，或者對(duì)業(yè)主進(jìn)行威脅、侮辱、毆打或者打擊報(bào)復(fù)的；

　?。┪飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯不符合合同約定的；

　?。ㄆ撸┻`反法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十八條【自行管理】物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主共同決定，可以自行管理。實(shí)行自行管理的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)就本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項(xiàng)、管理方式、管理責(zé)任的承擔(dān)等內(nèi)容形成管理規(guī)約，并向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）報(bào)備，在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下實(shí)施自行管理。

　　實(shí)行自行管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范和消防安全責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。自行管理賬目應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布一次。

　　第四十九條【老舊小區(qū)物業(yè)管理】街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）可以在老舊小區(qū)探索實(shí)施區(qū)域整合，引進(jìn)專業(yè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理。

　　鼓勵(lì)社區(qū)成立非營(yíng)利性的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行管理。

　　第四章　 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十條【禁止行為】物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全的使用，不得實(shí)施下列行為損害公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益：

　　（一）房屋裝飾裝修損害房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，擅自違規(guī)安裝影響城市容貌的防護(hù)窗、雨棚、空調(diào)外機(jī)、排煙管道等；

　?。ǘ┻`法建設(shè)建（構(gòu)）筑物，私自開(kāi)挖、擴(kuò)建地下室等；

　?。ㄈ┣终肌p壞樓道、公共園林綠地、共用屋頂、燃?xì)夤艿赖任飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)公用設(shè)施設(shè)備；

　　（四）擅自改變房屋、綠地規(guī)劃用途、使用性質(zhì)，破壞防水結(jié)構(gòu)，將不具備防水條件的房間或陽(yáng)臺(tái)改造為衛(wèi)生間、廚房；

　?。ㄎ澹┻`反垃圾管理規(guī)定投放垃圾或者隨意堆放、傾倒垃圾、雜物以及高空拋物等；

　?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)、污染物；

　?。ㄆ撸p壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

　?。ò耍┏^(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放油煙、噪聲或者產(chǎn)生振動(dòng)等影響居民生活；

　?。ň牛┻`反規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車輛，妨礙行人和其他機(jī)動(dòng)車輛正常通行；

　?。ㄊ┥米约茉O(shè)通行線纜，違規(guī)私拉電線為機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車充電或?qū)⒎菣C(jī)動(dòng)車入戶充電；

　?。ㄊ唬┻`規(guī)飼養(yǎng)畜禽、種植有毒有害植物；

　　（十二）擅自在建（構(gòu)）筑物外立面懸掛、張貼、涂寫、刻畫，擅自張貼廣告、標(biāo)語(yǔ)等宣傳品；

　?。ㄊ┥米栽谧≌瑑?nèi)開(kāi)設(shè)餐飲、娛樂(lè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)館。

　　（十四）擅自建設(shè)、接駁給排水系統(tǒng)；

　?。ㄊ澹┣终肌碾娞菁捌浒踩郊?、安全保護(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　發(fā)現(xiàn)違反有關(guān)治安、環(huán)保、建筑、消防等法律法規(guī)的行為，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人有權(quán)投訴、舉報(bào)該行為人。物業(yè)服務(wù)人及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理，物業(yè)服務(wù)人實(shí)施了上述禁止行為或未依法履行其義務(wù)的，由物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門核實(shí)后錄入信用信息檔案。有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)依法處理上述禁止行為，并將處理結(jié)果反饋物業(yè)服務(wù)人及業(yè)主委員會(huì)。

　　第五十一條【車位車庫(kù)管理】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)置車庫(kù)、車位，并首先滿足業(yè)主的需要。住宅區(qū)域內(nèi)車輛停放不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　老舊小區(qū)車位嚴(yán)重不足且確需將綠化、道路等改造為停車位的，可經(jīng)業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主表決后向規(guī)劃部門報(bào)批后實(shí)施。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主的約定對(duì)改造后的車位實(shí)施管理。

　　第五十二條【專項(xiàng)設(shè)施管理】新建物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位對(duì)專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，應(yīng)將專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)接收。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將相關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的情況予以公示。

　　專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

　　專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)人代收代交有關(guān)費(fèi)用、進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)訂立委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式，禁止相關(guān)費(fèi)用向業(yè)主方分?jǐn)?。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

　　第五十三條[加裝電梯] 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)落實(shí)鼓勵(lì)符合條件的既有住宅增設(shè)電梯，具體實(shí)施辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

　　第五十四條【物業(yè)維修】物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的維修等費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)和維修、更新、改造，依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

　　物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

　　第五十五條【物業(yè)緊急維修】發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況需要?jiǎng)佑脴I(yè)主專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主可采取異議表決方式申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金：

　　（一）消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的；

　?。ǘ╇娞莨收衔＜叭松碡?cái)產(chǎn)安全的；

　?。ㄈ求w外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

　?。ㄋ模┕┡潆娤到y(tǒng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障造成停電或者漏電或排污排水管道破損、坍塌嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

　　（五）屋面、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏雨的；

　?。┢渌＜胺课菔褂煤腿松碡?cái)產(chǎn)安全的緊急情況的。

　　在緊急使用維修資金異議表決中，持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

　　物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)涉及重大公共利益且損害狀況十分緊急的情形，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）召集相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并組織維修，其維修費(fèi)用經(jīng)第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示七日后從相關(guān)業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。未建立專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）督促業(yè)主籌集。

　　第五章　法律責(zé)任

　　第五十六條【轉(zhuǎn)致條款】違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十七條【建設(shè)單位責(zé)任】建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門予以處罰：

　　（一）未按本條例第十一條第一款規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下的罰款；

　?。ǘ┪窗幢緱l例第十三條第二款規(guī)定繳納籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬(wàn)以上十五萬(wàn)元以下的罰款；

　?。ㄈ┪窗幢緱l例第三十二條規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，給予警告，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　　（四）違反本條例第三十三條第二款規(guī)定，未按招投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，給予警告，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　?。ㄎ澹┪窗幢緱l例第三十五條規(guī)定在銷售物業(yè)時(shí)，向買受人明示相關(guān)內(nèi)容的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

　?。┻`反本條例第三十六條第二款規(guī)定，交付未經(jīng)查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第五十八條【物業(yè)服務(wù)人責(zé)任】物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門予以處罰：

　　（一）違反本條例第三十三條第二款規(guī)定，未按招投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，給予警告，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　?。ǘ┪窗幢緱l例第三十三條第四款規(guī)定申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)合同備案的，處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

　?。ㄈ┻`反本條例第三十六條第二款規(guī)定，承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、共同侵害業(yè)主利益的，由雙方共同承擔(dān)賠償責(zé)任；

　　（四）違反本條例第三十六條第三款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)人拒不查驗(yàn)或者資料移交的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　?。ㄎ澹┪窗幢緱l例第三十七條規(guī)定物業(yè)資料移交手續(xù)備案的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　?。┪窗幢緱l例第四十一條規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公示并更新物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

　?。ㄆ撸┻`反本條例第四十五條第一款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)或者第五項(xiàng)規(guī)定，所得收益退還相關(guān)業(yè)主，處五萬(wàn)元以下的罰款；

　　（八）違反本條例第四十五條第一款第六項(xiàng)規(guī)定，泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的，處五萬(wàn)元以下罰款。

　　違反本條例第四十五條第一款第一項(xiàng)規(guī)定擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，所得收益退還相關(guān)業(yè)主，由市、縣（區(qū)）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由市、縣（區(qū)）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法查處。

　　第五十九條【業(yè)主組織成員責(zé)任】業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員違反本條例第二十三條、第五十條規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）給予批評(píng)教育，可向業(yè)主大會(huì)提出罷免；并由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門予以處罰；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十條【專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位責(zé)任】供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第五十二條規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未按本條例第五十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)、更新等義務(wù)及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由市、縣（區(qū)）城市管理行政執(zhí)法部門處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十一條【業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等相關(guān)主體責(zé)任】業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等違反本條例第五十條規(guī)定的，由住建、發(fā)展改革、公安、民政、自規(guī)、衛(wèi)健、應(yīng)急、消防救援、市場(chǎng)監(jiān)督、城管執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)部門按照各自職責(zé)予以查處。

　　第六十二條【管理部門責(zé)任】各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、其他有關(guān)部門、居民委員會(huì)等單位及其工作人員，在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六章? 附則

　　第六十三條【施行日期】本條例自? 年? 月? 日起施行。

　　附件2

《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》起草說(shuō)明

　　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)資陽(yáng)市人大、市政府2021年立法計(jì)劃工作安排，市住建局牽頭負(fù)責(zé)《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》擬定工作，現(xiàn)就《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）草擬相關(guān)情況匯報(bào)如下：

　　一、《條例》的必要性

　　一是物業(yè)管理在基層治理中的作用越來(lái)越明顯。物業(yè)管理是社會(huì)管理的重要組成部分，是城市管理的基礎(chǔ)和延伸，關(guān)系群眾安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)和諧穩(wěn)定。隨著基層治理的深入推進(jìn)，物業(yè)管理在社區(qū)治理中發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯，物業(yè)服務(wù)緊密聯(lián)系社區(qū)和業(yè)主，具有參與社會(huì)治理的天然優(yōu)勢(shì)，能夠有效補(bǔ)充政府作為單一主體提供社區(qū)公共產(chǎn)品的短板和不足，是解決社區(qū)治理“最后一公里”的“大管家”和“辦事員”。目前全市從業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)188家，從業(yè)人員2.5萬(wàn)余人，物業(yè)服務(wù)面積約4000萬(wàn)平方米，行業(yè)服務(wù)能力覆蓋了絕大大多數(shù)城市居民。

　　二是物業(yè)管理矛盾糾紛越來(lái)越突出。近三年，我市物業(yè)矛盾糾紛呈多元上升趨勢(shì)，根據(jù)造成矛盾糾紛主體不同大致可以分為五類：一是物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)不規(guī)范，存在重收費(fèi)、輕服務(wù)的現(xiàn)象；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目遺留問(wèn)題多、配套設(shè)施設(shè)備不完善，權(quán)屬關(guān)系不明、開(kāi)發(fā)商承諾事項(xiàng)無(wú)法兌現(xiàn)，給后續(xù)管理留下后遺癥；三是部門綜合協(xié)調(diào)力度不夠。聯(lián)席會(huì)議制度落實(shí)不到位，政府相關(guān)部門權(quán)責(zé)不清、履職不到位，存在推諉扯皮、執(zhí)法不徹底的現(xiàn)象；四是水電氣等專業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬不明，執(zhí)行移交不到位。水電氣等專業(yè)設(shè)施管理、維護(hù)、維修權(quán)責(zé)不清，造成專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)使用人長(zhǎng)期推諉扯皮。五是業(yè)主自身問(wèn)題。業(yè)主消費(fèi)和自律意識(shí)差，參與小區(qū)事務(wù)管理意識(shí)淡漠，小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，業(yè)主委員會(huì)委員素質(zhì)參差不齊、存在私心雜念，制約機(jī)制缺失，部分業(yè)主使用物業(yè)行為不規(guī)范，違規(guī)裝飾裝修、違規(guī)亂停亂放、侵占公共區(qū)域、不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等現(xiàn)象突出。

　　三是多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)為立法工作奠定了基礎(chǔ)。自國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后，我市已先后出臺(tái)了關(guān)于物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同管理、物業(yè)承接查驗(yàn)管理、物業(yè)服務(wù)等級(jí)劃劃分標(biāo)準(zhǔn)制定、企業(yè)信用信息管理、建立“質(zhì)價(jià)相符”收費(fèi)機(jī)制、維修資金管理等多個(gè)物業(yè)管理配套規(guī)范性政策文件，為促進(jìn)我市物業(yè)管理工作的法制化、制度化和規(guī)范化發(fā)揮了重要作用。

　　四是各方呼吁地方立法的呼聲越來(lái)越大。隨著依法治市的不斷推進(jìn)，我市廣大業(yè)主法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，要求政府加快推進(jìn)物業(yè)管理、強(qiáng)化基層治理、改善人居環(huán)境的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，社會(huì)各界及人大代表、政協(xié)委員們對(duì)此也強(qiáng)烈呼吁。

　　因此，制定一部既能上承國(guó)省條例相關(guān)規(guī)定又能適應(yīng)我市解決問(wèn)題需要的物業(yè)管理地方性法規(guī)不僅十分必要，意義重大，且具有良好的工作基礎(chǔ)。

　　二、?《條例》草擬過(guò)程

　?。ㄒ唬┏闪⒐ぷ鲗０?。我局將立法工作作為推動(dòng)物業(yè)管理融入基層治理落地落實(shí)的重點(diǎn)工作，由一把手親自抓，親自部署。成立了《條例》立法工作組，由局長(zhǎng)掛帥負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭負(fù)責(zé)，市房管局成立了《條例》草案草擬工作專班，落實(shí)專人具體負(fù)責(zé)《條例》草案的草擬工作。

　?。ǘ┒嗲朗占嬖诘膯?wèn)題。一是總結(jié)2019年、2020年立法調(diào)研成果，整理出我市物業(yè)管理突出問(wèn)題癥結(jié)所在。二是總結(jié)近三年來(lái)辦理的涉及物業(yè)管理的人大建議和政協(xié)提案，梳理出代表們反映物業(yè)管理的突出問(wèn)題。三是梳理總結(jié)總結(jié)近三年來(lái)物業(yè)信訪矛盾糾紛的特點(diǎn)，找出群眾最關(guān)心關(guān)切的問(wèn)題所在。

　?。ㄈ稐l例》初稿擬定。為了讓我市物業(yè)管理?xiàng)l例既能上承國(guó)省條例相關(guān)規(guī)定，又能適應(yīng)解決我市物業(yè)管理問(wèn)題的需要，在體例上參照《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》擬定章節(jié)；在內(nèi)容上側(cè)重針對(duì)我市物業(yè)管理突出問(wèn)題解決。綜合學(xué)習(xí)了杭州、衡水、重慶，成都、南充、眉山、德陽(yáng)、綿陽(yáng)等市州物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)內(nèi)容， 2月底完成了初稿草擬。為確?！稐l例》的實(shí)效和可操作性，市房管局組織由局班子、物管科、法規(guī)科、法律顧問(wèn)組成的專班，歷時(shí)半個(gè)月對(duì)條例內(nèi)容進(jìn)行逐條推敲討論和反復(fù)修改，完成了《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例草案》（征求意見(jiàn)稿）。

　?。ㄋ模┒囝I(lǐng)域意見(jiàn)征求。一是公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。4月初，通過(guò)市住建局和市房管局官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、公共媒體發(fā)布公告，公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)，并同步以公文形式征求市級(jí)相關(guān)部門、各縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)協(xié)會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)書面征求意見(jiàn)。共收集意見(jiàn)108條。意見(jiàn)吸收采納后，于5月中旬向17個(gè)市級(jí)（單位）開(kāi)展二次書面意見(jiàn)征求，共收集意見(jiàn)6條。二是開(kāi)展多領(lǐng)域座談。邀請(qǐng)市人大、市司法局參與，并組織縣（區(qū)）人大代表、住建、房管、街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)代表、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)分別在市本級(jí)、安岳縣、樂(lè)至縣召開(kāi)了4場(chǎng)專題座談會(huì)，共收集意見(jiàn)104條。三是反復(fù)討論推敲修改。除重復(fù)提議外，整理收集的意見(jiàn)建議共有139條，5月中旬市房管局《條例》草擬專班歷時(shí)一周就征求意見(jiàn)采納與否進(jìn)行逐條研究討論修改，其中采36條、部分采納6條，未采納97條?！稐l例》修改完成后經(jīng)市住建局辦公會(huì)審議通過(guò)，最終形成了《條例》送審稿。

　　三、主要內(nèi)容

　　《條例》共六章、六十三條，依次為總則、業(yè)主及業(yè)主組織、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。? 《條例》章節(jié)參考《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)定，由于物業(yè)管理區(qū)域因上位法已規(guī)定得較為詳細(xì)，不再單獨(dú)列章，前期物業(yè)管理與后期物業(yè)分節(jié)規(guī)定，歸為物業(yè)管理服務(wù)一章?！稐l例》始終堅(jiān)持對(duì)國(guó)省條例的補(bǔ)充和完善的定位，立足解決我市實(shí)際問(wèn)題為導(dǎo)向，重點(diǎn)解決以下幾方面的問(wèn)題：

　?。ㄒ唬╆P(guān)于政府及相關(guān)部門職責(zé)不清的問(wèn)題。 一是規(guī)定了市人民政府應(yīng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)管理由行業(yè)主管部門單向監(jiān)管向基層治理綜合管理轉(zhuǎn)變。二是規(guī)定市人民政府應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)，以信息化手段統(tǒng)籌各方力量，為業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)、物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專項(xiàng)維修資金管理、業(yè)主共有資金管理、業(yè)主查詢、政府部門監(jiān)督管理、物業(yè)信訪投訴處理等提供高效便捷、公開(kāi)透明的技術(shù)支持和資金保障；三是細(xì)化住建、其他相關(guān)部門和屬地政府在物業(yè)管理工作中的具體職責(zé)，著力解決部門監(jiān)管職責(zé)不清、履職不到位、相互推諉的問(wèn)題。

　?。ǘ╆P(guān)于強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為過(guò)程監(jiān)管的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管從事前轉(zhuǎn)變?yōu)槭轮斜O(jiān)管。為規(guī)范物業(yè)服為企業(yè)行為，《條例》對(duì)前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)備案和資料移交備案，物業(yè)企業(yè)信用管理等進(jìn)行了規(guī)定，著力規(guī)范物業(yè)服為企業(yè)的監(jiān)管。

　　（三）關(guān)于業(yè)主組織組建及行為規(guī)范的問(wèn)題。業(yè)主、業(yè)主組織作為物業(yè)管理中的重要主體，《條例》上承國(guó)省條例體例設(shè)定和規(guī)定內(nèi)容，在第二章對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的定義、性質(zhì)、權(quán)利、義務(wù)、成立的程序、工作職責(zé)、資格認(rèn)定、禁止行為等進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充。一是規(guī)定了召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)申報(bào)程序、資料提供、籌備組組成、產(chǎn)生、職責(zé)、經(jīng)費(fèi)承擔(dān)及標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)議召開(kāi)等內(nèi)容，側(cè)重解決業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題。二是進(jìn)一步細(xì)化了業(yè)主大會(huì)工作職責(zé)、會(huì)議議題內(nèi)容、表決形式、會(huì)議決定公示等內(nèi)容，側(cè)重解決業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì)選舉難以及會(huì)議內(nèi)容不明確、會(huì)議議程不規(guī)范等問(wèn)題。三是規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格、推選程序，業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)、禁止行為、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開(kāi)、會(huì)議決定做出及撤銷、經(jīng)費(fèi)管理、審計(jì)監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)換屆等內(nèi)容，著力解決業(yè)主委員會(huì)及委員不履職、不正確履職等問(wèn)題。四是規(guī)定了無(wú)法成立業(yè)主組織的救濟(jì)途徑，即成立物業(yè)管理委員會(huì)，并明確了物業(yè)管理委員會(huì)人員構(gòu)成及工作職責(zé)等。

　　（四）關(guān)于物業(yè)管理矛盾糾紛源頭防止的問(wèn)題?！稐l例》第三章第一節(jié)對(duì)前期物業(yè)管理中的招投標(biāo)、合同簽訂、銷售公示、承接查驗(yàn)、資料移交等做了細(xì)化和明確，一是整合了承接查驗(yàn)和資料移交兩項(xiàng)行為同步開(kāi)展，特別明確了首次承接查驗(yàn)和資料移交的程序、責(zé)任、備案、建檔及交接，著力解決前期物業(yè)承接查驗(yàn)不到位、備案資料不完善、不移交檔案資料等問(wèn)題，防止因建設(shè)工程遺留問(wèn)題引發(fā)糾紛；二是規(guī)定了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）在物業(yè)承接查驗(yàn)中的責(zé)任，著力解決物業(yè)承接移交權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的糾紛問(wèn)題；三是規(guī)定了建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、車位配置、物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備、規(guī)劃綠地、公廁及生活垃圾站等情況以書面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)的顯著位置向買受人明示，著力解決物業(yè)管理區(qū)域共用部分和公用設(shè)施設(shè)備權(quán)屬不清、業(yè)主應(yīng)知情事項(xiàng)不知情等問(wèn)題。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于物業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范的問(wèn)題?！稐l例》第三章物業(yè)服務(wù)在承接國(guó)省條例有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)、安全防范、信用管理、禁止行為、應(yīng)急物業(yè)、自治管理等內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和明確，一是細(xì)化了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，明確了不同情形物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制，補(bǔ)充了公共收益管理分配式等內(nèi)容，明確了住建部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本等，著力解決物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范等問(wèn)題；二是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示制度、重大事項(xiàng)報(bào)告制度、物業(yè)物業(yè)人禁止行為、安全防范工作職責(zé)及要求等，著力解決物業(yè)企業(yè)服務(wù)不透明、不到位、不作為、亂作為的問(wèn)題；三是新增了前期物業(yè)服務(wù)合同期限、應(yīng)急物業(yè)、自治管理和老舊小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定，著力解決前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出難的問(wèn)題，彌補(bǔ)了部分物業(yè)管理空白，促進(jìn)基層社區(qū)治理全覆蓋。

　?。╆P(guān)于物業(yè)使用不規(guī)范的問(wèn)題?！稐l例》第四章物業(yè)的使用與維護(hù)在承接國(guó)省條例有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)使用中禁止行為，車位管理、共用設(shè)施設(shè)備管理、電梯加裝、物業(yè)緊急維修等內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充。一是細(xì)化了物業(yè)使用禁止行為的情形，并規(guī)定了相應(yīng)處置措施和相應(yīng)法則，著力解決物業(yè)小區(qū)違規(guī)裝飾裝修、侵占公共區(qū)域亂停亂放、違規(guī)飼養(yǎng)家禽家畜等損害公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益的行為。二是規(guī)定了物業(yè)緊急維修的情形和緊急使用維修資金的表決方式和使用程序，著力解決應(yīng)急情況下難以快速合法使用維修資金的問(wèn)題。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題?！稐l例》針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理難的問(wèn)題，一是規(guī)定了老舊小區(qū)車位不足確需占用公共區(qū)域進(jìn)行改造的處置方式；二是明確了街道辦事處可以在老舊小區(qū)探索物業(yè)管理區(qū)域整合，引進(jìn)專業(yè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理，鼓勵(lì)社區(qū)成立非營(yíng)利性物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行管理。

　　總體上看，《資陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例草案》草擬始終立足對(duì)上位法的補(bǔ)充和完善，著力解決我市物業(yè)管理突出問(wèn)題制定條款。立法技術(shù)上，堅(jiān)持不抵觸、不重復(fù)原則，對(duì)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)已有規(guī)定的，除個(gè)別承上啟下的條款外，一般未做重復(fù)規(guī)定，絕大多數(shù)條款是從操作層面對(duì)上位法的規(guī)定進(jìn)行細(xì)化和補(bǔ)充。在立法內(nèi)容上，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，突出立法為民，注重體現(xiàn)業(yè)主自治與依法監(jiān)管結(jié)合，注重推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)治理深度融合。《條例》的制定，對(duì)于解決我市當(dāng)前物業(yè)管理的突出問(wèn)題，規(guī)范我是物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方主體合法權(quán)益，營(yíng)造安全、和諧、宜居的人居環(huán)境發(fā)揮積極作用。